股 冧 樓 散

東尼

美 國 信 貸 恐 慌 蔓 延 ， 波 及 港 股 ，恒 指 兩 度 跌 過 千 點 ， 大 戶 身 家 縮 水 ， 財 富 效 應 下 ， 樓 市 隨 即 腳 軟 ， 炒 家 紛 紛 割 價 出 貨 。

由 次 按 風 暴 引 發 的 信 貸 危 機 ， 急 速 惡 化 。 上 週 五 ， 美 國 第 五 大 投 資 銀 行 貝 爾 斯 登 向 聯 儲 局 告 急 ， 索 取 緊 急 融 資 吊 命 ， 隨 後 更 以 每 股 兩 美 元 的 賤 價 ， 賣 盤 予 摩 根 大 通 ， 短 短 兩 日 ， 公 司 市 值 蒸 發 超 過 五 百 五 十 億 港 元 ， 震 驚 華 爾 街 。
惡 耗 不 斷 ， 道 指 持 續 插 水 ， 港 股 亦 不 能 獨 善 其 身 ， 恒 指 連 續 兩 個 交 易 日 急 挫 過 千 點 。 今 鋪 重 傷 者 除 散 戶 外 ， 還 有 一 班 有 頭 有 面 的 富 豪 ， 他 們 因 沾 手 被 謔 稱 為 I kill you later 的 Accumulator （ 累 積 股 票 合 約 票 據 ） ， 每 日 捧 錢 接 貴 貨 ， 正 是 啞 子 吃 黃 連 ， 涉 及 金 額 超 過 三 千 億 元 。 這 班 Accumulator 玩 家 ， 不 少 是 在 國 內 開 廠 的 港 商 ， 股 市 崩 圍 ， 再 加 上 內 地 勞 動 法 出 台 ， 進 一 步 打 殘 廠 佬 飯 碗 ， 財 富 效 應 影 響 下 ， 樓 市 亦 出 現 見 頂 回 落 之 勢 。


凱 雷 按 揭 債 券 基 金 爆 煲 被 申 請 清 盤 ， 母 公 司 凱 雷 集 團 Carlyle 不 去 拯 救 反 而 劃 清 界 線 ， 圖 為 該 公 司 設 於 金 鐘 太 古 廣 場 的 辦 公 室 ， 發 言 人 蔡 小 姐 指 公 司 正 進 行 裝 修 。

踏 入 ○ 八 年 ， 港 股 已 成 為 強 弩 之 末 ， 其 中 一 個 隱 形 元 兇 ， 便 是 近 月 金 融 界 熱 門 話 題 Accumulator （ 累 積 股 票 合 約 票 據 ） 。 由 於 入 場 費 高 達 一 百 萬 美 元 ， 被 喻 為 「 富 豪 遊 戲 」 ， 去 年 股 市 暢 旺 時 ， 受 到 不 少 富 豪 及 商 家 熱 捧 。
荷 蘭 銀 行 私 人 投 資 產 品 部 亞 洲 產 品 研 發 主 管 吳 偉 發 表 示 ， 去 年 本 地 投 資 客 ， 透 過 私 人 銀 行 買 入 的 結 構 性 產 品 ， 全 年 交 易 額 達 二 千 億 到 三 千 億 美 元 （ 約 萬 五 至 二 萬 五 億 港 元 ） ， 較 ○ 六 年 增 長 逾 一 倍 ， 其 中 約 八 成 為 Accumulator 。 吳 偉 發 估 計 ， 仍 生 效 的 合 約 Accumulator ， 總 值 大 約 四 百 至 五 百 億 美 元 。
其 實 ， 去 年 底 恒 指 急 轉 直 下 ， 已 令 一 眾 富 豪 玩 家 大 失 預 算 ， 不 少 人 被 迫 斬 貨 套 現 ， 加 速 股 市 跌 勢 ， Accumulator 更 被 坊 間 謔 稱 為 「 I Kill You Later 」 。

Accumulator 糖 衣 陷 阱
去 年 在 富 豪 間 相 當 流 行 的 投 資 工 具 Accumulator ， 即 累 積 股 票 合 約 票 據 ， 屬 「 另 類 」 股 票 掛 鈎 產 品 ， 入 場 費 以 百 萬 美 元 計 。 Accumulator 玩 法 是 由 私 人 銀 行 與 買 家 之 間 訂 立 合 約 ， 互 相 對 賭 。 合 約 由 一 至 兩 年 不 等 ， 時 期 越 長 風 險 越 高 。
以 港 交 所 （ 388 ） 為 例 ， 若 雙 方 簽 約 時 ， 港 交 所 股 價 為 $260 ， 便 以 此 為 參 考 價 ， 銀 行 會 給 予 買 家 一 個 折 讓 價 購 入 股 票 ， 以 九 折 為 例 ， 即 $234 購 入 港 交 所 。 假 設 合 約 期 為 一 年 ， 年 內 每 個 交 易 日 ， 買 家 均 可 用 折 讓 價 ， 買 入 一 百 股 港 交 所 。 當 股 價 橫 行 或 上 升 時 ， 自 然 賺 到 笑 。
但 糖 衣 背 後 ， 其 實 銀 行 早 已 封 下 蝕 本 門 ， 例 如 列 明 只 要 港 交 所 股 價 上 升 約 百 分 之 五 ， 即 升 至 每 股 $273 ， 合 約 就 會 自 動 作 廢 ， 即 Knockout 。 相 反 ， 在 跌 市 時 ， 不 管 跌 幅 多 少 ， 買 家 卻 要 雙 倍 接 貨 。 例 如 本 週 二 ， 港 交 所 股 價 為 $124.2 ， 但 該 買 家 仍 要 以 $234 ， 買 入 二 百 股 ， 直 至 合 約 期 滿 為 止 。 其 間 ， 借 下 孖 展 的 買 家 須 不 斷 補 倉 買 貨 ， 否 則 惟 有 與 銀 行 協 議 平 倉 ， 斬 頭 離 場 。

贏 粒 糖 　 輸 間 廠

當 炒 股 狂 瀉


經 營 製 衣 生 意 數 十 年 的 Eric ， 是 典 型 的 老 牌 廠 家 ， 身 家 以 億 元 計 。 記 者 與 他 會 面 ， 見 他 滿 臉 愁 容 ， 頻 頻 訴 苦 ， 「 唉 ， 而 家 無 翅 食 ， 要 食 粥 啦 。 」 去 年 ， 他 透 過  恒生 的 私 人 銀 行 ， 簽 下 價 值 三 千 萬 元 ， 與 交 通 銀 行 （ 3328 ） 掛 鈎 的 股 票 合 約 票 據 。 合 約 為 期 一 年 半 ， 協 議 價 為 簽 署 當 天 的 交 行 市 價 ， 即 十 二 元 二 角 。 去 年 市 好 時 ， 每 當 交 行 股 價 升 超 過 十 二 元 二 角 ， 他 每 天 就 可 以 收 到 近 兩 萬 元 利 息 ， 一 個 月 就 印 印 腳 收 五 十 萬 ， 非 常 和 味 。 只 可 惜 從 去 年 十 二 月 起 ， 交 行 股 價 如 吃 了 瀉 藥 ， 跌 穿 十 二 元 二 角 的 協 議 價 ， 按 合 約 ， Eric 由 去 年 底 起 ， 每 個 交 易 日 要 以 十 二 個 二 買 入 六 千 股 交 行 ， 現 時 交 行 每 日 維 持 八 元 水 平 ， Eric 仍 要 接 貨 ， 每 日 賬 面 損 失 兩 萬 五 。

本 週 二 收 市 ， 交 行 股 價 已 跌 至 八 元 一 毫 六 仙 。 用 高 價 接 了 數 月 貨 的 Eric ， 一 提 起 便 長 吁 短 嘆 ， 唯 有 苦 中 作 樂 地 說 ： 「 唉 … … 都 係 自 己 衰 『 鹹 濕 』  ， 好 息 （ 色 ） 呀 ！ 而 家 我  班 老 友 出 來 吃 飯 ， 都 會 互 相 問 候 ： 『 你 最 近 接 緊 咩 啊 ？ 』 個 個 冇 晒 心 機 ！ 」 同 時 ， Eric 沒 有 做 孖 展 ， 打 算 長 揸 交 行 ， 他 亦 不 忘 自 我 安 慰 ： 「 好 彩 我 接  只 係 交 行 ，滙  豐 可 能 會 增 持 … … 我 個 friend 仲 慘 ， 接 緊 港 交 所 呀 。 」 投 資 損 手 不 特 止 ， Eric 更 大 嘆 生 意 難 做 ： 「 美 國 經 濟 差 ， 訂 單 少  咗， 又 俾 買 家 拖 數 ， 仲 要 收 美 金 ， 匯 價 係 咁 跌 … … 」


掀 起 訴 訟 潮
不 過 ， Eric 已 屬 幸 運 一 族 。 有 資 深 銀 行 家 表 示 ： 「 大 部 分 Accumulator 的 投 資 者 ， 均 會 借 孖 展 ， 舊 年 個 市 咁 好 ， 銀 行 肯 借 ， 個 客 肯 搏 ， 一 般 只 需 二 十 、 三 十 元 ， 就 可 以 買 一 百 蚊 的 貨 ， 而 合 約 期 甚 至 長 達 兩 年 。 」 Accumulator 風 險 很 高 ， 曾 經 有 個 客 人 ， 去 年 用 一 千 萬 元 ， 賺 了 三 、 四 千 萬 元 ， 但 由 十 二 月 到 現 在 ， 卻 已 輸 掉 一 億 元 。 「 個 客 慘 ，  私 人 銀 行 家 都 唔 好 受 ， 好 景 時 ， 一 齊 打  波 ， 老 友 鬼 鬼 ， 而 家 就 逼 住 日 日 追 魂 call ， 向 個 客 追 孖 展 ， 真 係 好 傷 感 情  … … 」
傷 感 情 事 小 ， 日 前 ， 滙 豐 私 人 銀 行 更 入 稟 法 院 追 數 。 根 據 入 稟 狀 ， 滙 豐 就 多 項 Accumulator 合 約 （ Share Forward Accumulator Contracts ） ， 向 一 間 海 外 註 冊 公 司 Mission Bridge Limited ， 追 討 截 至 三 月 十 一 日 的 應 付 欠 款 連 利 息 ， 合 共 約 二 千 七 百 五 十 萬 。 若 未 能 追 回 該 筆 款 項 ， 滙 豐 更 須 為 此 撇 賬 。 行 內 人 士 表 示 ， 現 時 仍 有 不 少 被 追 孖 展 的 Accumulator 玩 家 與 有 關 銀 行 「 講 數 」 ， 希 望 可 縮 短 合 約 時 間 或 延 遲 找 孖 展 數 ， 估 計 會 出 現 一 股 Accumulator 追 數 潮 。 未 能 補 孖 展 的 客 戶 ， 銀 行 會 立 即 斬 倉 ， 所 以 多 隻 與 Accumulator 掛鈎  的 股 票 ， 例 如 港 交 所 （ 388 ） 、 交 行 （ 3328 ） 、 中 人 壽 （ 2628 ） 、 平 安 保 險 （ 2318 ） 等 等 ， 股 價 俱 跌 到 四 腳 朝 天 。





本 週 一 全 球 股 災 ， 港 股 今 年 首 次 單 日 跌 過 千 點 ， 多 隻 股 票 單 日 跌 逾 一 成 ， 中 行 受 次 按 所 累 ， 股 價 跌 至 兩 年 前 招 股 價 $2.95 水 平 。

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過 江 龍 損 手


來 自 上 海 的 炒 家 鄭 建 明 ， 由 樓 市 轉 戰 股 市 。 去 年 底 至 今 ， 已 損 手 近 五 億 元 。

睇 錯 市 者 ， 除 了 一 眾 本 地 富 豪 、 商 家 ， 還 有 來 自 上 海 的 炒 家 鄭 建 明 。 在 內 地 從 事 房 地 產 發 展 的 上 海 明 申 集 團 董 事 長 鄭 建 明 ， 曾 因 炒 賣 本 港 商 廈 ， 勁 賺 五 億 元 。 去 年 中 接 受 本 刊 專 訪 時 ， 鄭 建 明 一 度 雄 心 壯 志 地 表 示 ， 正 將 手 上 寫 字 樓 套 現 ， 轉 投 股 市 ， 投 資 額 或 達 五 十 億 元 。
如 今 ， 一 向 標 榜 自 己 投 資 眼 光 準 繩 的 鄭 建 明 ， 甫 開 口 便 連 聲 說 ： 「 沒 想 到 ， 真 沒 想 到 歐 美 市 場 的 衰 退 會 那 麼 快 。 」 鄭 建 明 表 示 ， 去 年 前 後 投 入 十 億 元 炒 股 ， 一 度 獲 利 約 四 至 五 億 元 ， 但 年 底 市 況 急 轉 ， 他 將 部 分 股 票 蝕 賣 ， 所 有 盈 利 亦 化 為 烏 有 ， 戰 績 打 個 和 。 「 前 一 個 禮 拜 ， 我 把 在 工 商 銀 行 上 市 時 ， 透 過 配 售 ， 用 三 塊 多 買 進 的 八 千 萬 股 ， 在 四 塊 多 到 五 塊 的 價 位 ， 全 賣 了 ， 利 潤 大 約 是 一 成 五 到 二 成 吧 … … 還 有 中 人 壽 ， 也 在 三 十 元 左 右 賣 掉 了 。 」 現 在 ， 鄭 建 明 手 上 仍 持 有 近 七 百 萬 股 中 國 石 油 ， 平 均 買 入 價 約 十 四 元 。
雖 然 「 坐 緊 艇 」 ， 鄭 建 明 對 後 市 卻 仍 樂 觀 。 「 現 在 滿 地 是 八 到 十 倍 PE （ 市 盈 率 ） 的 股 票 ， 現 在 不 買 ， 難 道 等 它 再 升 回 來 ？ 其 他 不 說 ， 人 民 幣 升 值 是 肯 定 的 ， H 股 仍 有 很 大 的 投 資 價 值 。 」 不 過 ， 他 表 示 會 再 等 半 個 月 到 一 個 月 左 右 ， 中 央 新 領 導 班 子 的 政 綱 出 台 後 ， 才 入 市 。 「 我 看 好 資 源 及 保 險 股 ， 還 有 內 地 房 地 產 股 ， PE 才 不 到 十 倍 。 」
即 使 沒 有 沾 手 股 票 的 實 業 家 ， 面 對 美 國 經 濟 衰 退 ， 加 上 人 民 幣 升 值 及 新 勞 動 法 的 壓 力 下 ， 也 遭 逢 巨 大 挑 戰 。


廠 家 經 營 困 難
在 中 港 兩 地 僱 有 一 萬 名 工 人 的 玖 龍 紙 業 本 週 一 公 布 中 期 業 績 ， 收 入 增 加 四 成 幾 至 六 十 七 億 人 民 幣 ， 純 利 卻 只 有 十 點 六 億 人 民 幣 ， 增 長 僅 一 成 ， 往 年 的 高 增 長 無 以 為 繼 。 玖 紙 曾 經 是 基 金 愛 股 ， ○ 五 年 以 三 元 四 角 上 市 ， 首 日 掛 牌 升 至 四 個 七 毫 半 ， 去 年 九 月 更 高 見 二 十 六 個 七 毫 半 。 週 一 被 基 金 洗 倉 散 貨 ， 股 價 一 日 暴 跌 四 成 。
玖 紙 的 業 績 遠 遜 預 期 ， 原 因 是 工 人 薪 酬 支 出 大 幅 上 升 ， 最 近 半 年 工 廠 只 增 加 成 半 工 人 ， 但 工 資 支 出 卻 急 升 一 倍 至 四 億 人 民 幣 ， 顯 示 玖 紙 在 控 制 成 本 上 出 現 嚴 重 問 題 。
難 怪 其 董 事 長 張 茵 也 在 剛 舉 行 的 兩 會 上 提 議 修 訂 新 勞 動 法 細 則 ， 減 輕 人 工 支 出 ， 但 相 比 之 下 中 小 企 面 對 成 本 上 升 壓 力 更 大 。
貴 為 中 小 企 聯 會 會 長 的 佘 繼 標 ， 在 國 內 的 廠 房 生 產 摩 打 零 件 給 車 行 ， 本 月 初 陷 入 財 困 ， 被 合 作 伙 伴 申 請 清 盤 ， 佘 繼 標 亦 於 今 年 初 以 三 千 五 百 萬 賣 掉 其 居 住 了 十 八 年 的 九 肚 山 大 宅 套 現 。
過 往 樓 市 被 炒 起 ， 一 部 分 是 來 自 「 套 股 換 樓 」 的 投 資 者 ， 另 一 部 分 是 在 大 陸 開 廠 的 港 商 。 他 們 因 內 地 勞 工 便 宜 、 出 口 強 勁 而 大 賺 特 賺 ， 遂 把 資 金 投 到 樓 市 。 當 這 班 富 豪 、 實 業 家 損 手 之 時 ， 引 發 的 財 富 效 應 直 接 影 響 樓 市 。 而 最 先 「 嗅 」 到 市 況 不 對 勁 的 ， 是 發 展 商 。
本 月 初 ， 發 展 商 長 實 以 低 價 悉 售 將 軍 澳 新 盤 「 首 都 」 ， 已 見 長 實 主 席 李 嘉 誠 「 早 著 先 機 」 。 本 來 長 實 將 物 業 的 意 向 呎 價 不 斷 提 升 至 五 千 八 百 元 ， 並 採 取 以 往 的 求 價 「 惜 售 」 策 略 。 然 而 ， 據 知 長 實 主 席 李 嘉 誠 ， 認 為 美 國 次 按 危 機 將 禍 及 香 港 經 濟 ， 樓 市 不 容 樂 觀 ， 轉 而 將 首 批 單 位 訂 價 改 為 四 千 八 百 八 十 八 元 ， 取 其 「 八 八 八 」 意 頭 ， 策 略 由 「 惜 售 」 變 為 「 悉 售 」 。 此 呎 價 較 部 分 同 區 二 手 更 平 ， 結 果 樓 盤 二 千 多 個 單 位 極 速 散 貨 ， 單 是 內 部 認 購 已 售 出 九 成 半 ， 至 上 週 日 公 開 發 售 時 只 餘 下 二 十 個 單 位 ， 同 樣 於 一 小 時 內 售 罄 。

發 展 商 度 橋 促 銷
而 其 他 發 展 商 ， 亦 重 整 售 樓 策 略 。 例 如 由 新 地 及 新 創 建 發 展 的 紅 磡 海 濱 南 岸 ， 去 年 尾 樓 市 興 旺 時 開 售 ， 內 購 不 足 一 星 期 已 賣 出 近 千 伙 ， 呎 價 七 千 元 ； 但 近 月 發 售 時 ， 銷 情 明 顯 走 樣 ， 預 留 不 到 二 、 三 十 個 。 發 展 商 遂 在 上 週 四 ， 急 召 各 經 紀 主 管 ， 商 討 對 策 。 一 名 與 會 主 管 說 ： 「 發 展 商 問 我  點 樣 可 加 快 去 貨 ， 但 市 況 『 唔 就 』 真 係 好 難 搞 。 我  唯 有 提 議 加  付 款 辦 法 ， 發 展 商 亦 即 時 考 慮 。 」 而 發 展 商 亦 將 物 業 的 四 至 七 座 貨 尾 封 盤 ， 希 望 盡 谷 質 素 較 高 、 全 新 的 第 二 座 ， 集 中 火 力 銷 貨 。
但 不 是 每 個 發 展 商 都 可 以 伺 機 出 貨 ， 未 能 拿 到 預 售 樓 花 同 意 書 推 售 新 盤 的 ， 就 只 有 乾 著 急 。
例 如 卓 能 集 團 主 席 趙 世 曾 ， 去 年 尾 已 為 旗 下 荃 灣 新 盤 「 一 號 九 龍 山 頂 」 申 請 樓 花 預 售 ， 並 已 進 行 一 連 串 「 軟 銷 」 工 作 ， 如 搞 選 美 挑 選 物 業 的 代 言 人 等 等 ， 但 該 申 請 至 今 未 批 ， 因 此 錯 失 在 過 年 前 推 售 的 最 佳 時 機 。 趙 世 曾 不 禁 炮 轟 道 ： 「 地 政 總 署 真 係 要 檢 討  工 作 進 度 ！ 我  個 盤 攞咗  入 伙 紙 好 耐 啦 ，但 地 政 署 官 員 太 官 僚 ， 將 文 件 審 批 擲 來 擲 去 ， 遲 遲 唔 批 ， 咁 樣 對 發 展 商 好 唔 公 平 ！ 」
根 據 地 政 總 署 資 料 顯 示 ， 由 長 實 及 南 豐 發 展 的 何 文 田 新 盤 「 半 山 壹 號 」 ， 於 去 年 四 月 已 有 預 售 樓 花 的 待 批 記 錄 ， 但 至 今 年 二 月 仍 未 批 出 ； 據 知 這 亦 是 李 嘉 誠 見 有 貨 就 出 的 原 因 。 其 他 發 展 商 亦 變 陣 ， 如 新 世 界 便 會 先 推 售 只 需 臨 時 入 伙 紙 已 可 賣 樓 的 卑 路 乍 街 項 目 ， 而 信 和 亦 會 先 推 出 不 受 樓 花 限 制 的 西 九 龍 One Madison 。
同 樣 對 市 況 敏 感 的 香 港 銀 行 ， 亦 開 始 「 閂 水 喉 」 。 據 一 名 本 地 銀 行 的 按 揭 部 主 管 表 示 ， 二 月 中 收 到 上 頭 通 知 ， 要 部 門 密 切 留 意 市 況 波 動 ， 故 部 門 亦 相 應 收 緊 信 貸 。 「 我  一 向 以 每 月 按 揭 供 款 金 額 、 相 對 家 庭 總 收 入  比 例 （ 負 擔 比 率 ） ， 推 斷 借 款 人  還 款 能 力 。 以 往 遇 到 比 率 為 五 、 六 成  邊 緣 個 案 ， 我  有 好 大 機 會 肯 批 ， 但 而 家 就 保 守 晒 ， 只 要 掂 到 五 成 ， 已 肯 定 唔 批 ！ 」
他 表 示 ， 銀 行 在 物 業 估 價 上 亦 更 加 保 守 。 以 往 為 物 業 估 價 有 兩 個 方 法 ， 一 是 參 考 該 物 業 附 近 單 位 的 最 新 造 價 ， 二 是 計 算 該 物 業 的 潛 在 收 租 回 報 。 過 去 半 年 樓 價 急 升 ， 部 分 屋 苑 更 升 了 三 、 四 成 ， 令 銀 行 已 不 再 採 取 第 一 個 方 法 。 「 但 用 第 二 個 方 法 ， 則 由 於 半 年 來 租 金 升 幅 遠 遠 落 後 於 樓 價 ， 令 物 業 估 價 不 足 。 」

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銀 行 收 緊 信 貸
物 業 估 不 到 價 的 結 果 ， 是 買 家 難 以 借 盡 樓 價 七 成 ， 往 往 要 自 掏 更 多 資 金 作 首 期 。 活 躍 於 屯 門 、 元 朗 的 資 深 炒 家 鬍 鬚 余 ， 便 感 受 到 銀 行 收 縮 信 貸 的 威 力 。 「 好 似 屯 門 邁 亞 美 海 灣 ， 一 個 六 百 呎 單 位 最 新 成 交 價 約 一 百 七 十 萬 ， 但 銀 行 只 估 到 百 五 萬 。 向 銀 行 借 七 成 樓 款 ， 便 只 能 借 一 百 零 五 萬 ， 而 不 是 一 百 一 十 九 萬 。 首 期 要 自 己 攞 多 十 四 萬 ， 對 不 少 炒 家 ， 以 至 用 家 都 不 無 壓 力 。 」

為 此 鬍 鬚 余 開 始 減 價 出 貨 。 他 去 年 尾 以 一 百 三 十 二 萬 購 入 粉 嶺 牽 晴 間 ， 本 來 以 一 百 六 十 五 萬 放 盤 ， 比 其 他 業 主 以 近 一 百 七 十 萬 元 放 售 同 類 型 單 位 為 低 。 但 近 日 有 買 家 出 價 一 百 五 十 八 萬 向 他 要 貨 ， 他 立 即 放 售 ， 賺 少 當 贏 。
這 股 減 價 潮 亦 已 伸 延 至 全 港 九 屋 苑 ， 而 且 離 不 開 「 愈 快 樂 愈 墮 落 」 的 格 局 。 去 年 樓 市 由 港 島 豪 宅 區 ， 九 龍 中 價 樓 ， 炒 到 入 新 界 西 北 的 天 水 圍 及 屯 門 ； 然 而 升 得 愈 多 的 屋 苑 ， 現 在 沽 壓 亦 愈 重 。 例 如 沙 田 第 一 城 ， 過 年 前 一 個 三 百 九 十 五 呎 單 位 ， 曾 以 一 百 九 十 五 萬 元 的 新 高 價 成 交 ， 近 日 的 同 呎 數 單 位 ， 就 只 能 以 一 百 五 十 萬 元 出 售 。 該 區 經 理 說 ： 「 而 家 成 交 已 嚴 重 萎 縮 ， 買 家 絕 跡 。 以 前 吊 高 嚟 賣 ， 又 話 封 盤 ， 又 話 反 價  業 主 ， 而 家 掟 晒  貨 出 來 。 屋 苑 過 年 前 放 盤 只 有 六 百 個 ， 而 家 有 成 一 千 多 個 ， 而 且 保 證 到 價 就 賣 。 」
樓 市 亦 由 賣 家 主 導 轉 為 買 家 主 導 ， 而 在 創 出 呎 價 新 高 的 太 古 城 ， 部 分 業 主 亦 寧 願 減 價 百 分 之 五 至 十 求 售 ， 兼 且 套 現 後 亦 只 願 租 樓 ， 暫 時 不 再 入 市 。



新 地 最 近 拆 售 一 向 放 租 的 中 半 山 曉 峰 閣 第 四 座 雋 巒 ， 意 向 呎 價 兩 萬 元 ， 以 作 為 年 中 推 售 九 龍 站 豪 宅 天 璽 ， 測 試 市 場 反 應 的 前 奏


成 交 萎 縮 　 放 盤 急 增
* 截 至 3 月 中

用 家 主 導 樓 市
從 發 展 商 的 售 樓 策 略 ， 炒 家 斬 貨 及 成 交 量 大 縮 等 徵 兆 ， 可 以 推 斷 樓 市 已 見 頂 回 落 。 雖 然 現 時 香 港 經 濟 基 調 良 好 ， 供 樓 負 擔 比 率 只 佔 收 入 五 成 二 ， 但 在 人 心 虛 怯 下 ， 短 期 波 動 在 所 難 免 。 研 究 房 地 產 多 年 的 理 工 大 學 建 築 及 房 地 產 學 系 教 授 許 智 文 說 ： 「 樓 市 已 急 速 轉 勢 ， 明 顯 近 來 去 貨 去 得 好 慢 ， 亦 見 到 一 啲 無 實 力 嘅 炒 家 寧 願 減 價 也 要 去 貨 。 未 來 兩 個 月 樓 市 將 非 常 波 動 ， 並 將 轉 由 用 家 主 導 ， 成 交 肯 定 放 緩 。 」 估 計 本 週 二 美 國 減 息 四 分 三 釐 ， 許 智 文 認 為 香 港 未 必 跟 足 。 而 一 向 是 新 做 按 揭 市 場 一 哥 的 中 銀 香 港 ， 本 週 一 起 更 反 而 調 高 新 做 樓 按 利 率 ○ 點 一 五 釐 至 零 點 二 五 ，滙 豐 銀 行 已 表 明 不 排 除 會 跟 隨 ； 故 美 國 減 息 效 應 ， 對 香 港 樓 市 將 刺 激 不 大 。 故 此 樓 市 將 不 會 像 過 去 大 半 年 一 樣 飛 升 ， 反 而 隨  著  股 市 下 滑 而 放 緩 。
隨 著 多 間 金 融 機 構 如 高 盛 、 雷 曼 兄 弟 、 花 旗 及 摩 根 大 通 等 將 於 三 月 底 及 四 月 公 布 業 績 ， 估 計 受 次 按 拖 累 ， 業 績 難 以 樂 觀 ， 相 信 港 股 有 待 坐 過 山 車 。


不 少 經 紀 行 都 以 美 國 減 息 為 由 鼓 勵 買 家 入 市 ， 然 而 香 港 息 口 其 實 未 必 跟 隨 ， 甚 至 不 減 反 加 。


供 樓 負 擔 　 未 超 標

恒指 波 動 　 未 見 底
中 銀 國 際 研 究 部 副 總 裁 白 韌 稱 ， 三 、 四 月 的 港 股 走 勢 仍 危 機 四 伏 。 「  指 仍 會 好 波 動 ， 二 萬 一 千 點 係 咪 見 底 ， 我  都 冇 把 握 。 」 他 表 示 ， 四 月 可 能 會 有 更 多 負 面 消 息 ， 包 括 美 國 第 一 季 的 企 業 業 績 及 經 濟 數 據 等 ， 另 外 ， 日 本 企 業 一 般 以 三 月 作 為 年 結 ， 受 美 國 經 濟 拖 累 ， 業 績 可 能 會 較 預 期 為 差 。
現 時 市 場 仍 在 觀 望 中 國 經 濟 會 否 受 美 國 拖 累 ， 直 接 影 響 國 企 股 前 景 。 瑞 信 股 票 研 究 部 董 事 總 經 理 陳 昌 華 認 為 ， 中 國 公 司 的 第 一 季 業 績 ， 將 會 是 重 要 指 標 。 「 分 析 員 預 期 ， 中 國 公 司 會 有 兩 成 的 盈 利 增 長 ， 仍 未 計 人 民 幣 升 值 ， 但 市 場 根 本 已 唔 信 所 謂  Decoupling Story （ 互 不 相 干 故 事 ） 。 」 陳 昌 華 表 示 ， 市 場 信 心 薄 弱 ， 上 市 公 司 一 旦 有 任 何 負 面 消 息 ， 如 玖 龍 紙 業 ， 將 出 現 「 掟 貨 」 情 況 。
陳 昌 華 建 議 ， 今 年 投 資 者 可 考 慮 做 人 民 幣 儲 蓄 。 「 今 年 人 民 幣 起 碼 升 值 七 至 八 個 百 分 點 ， 再 加 埋 存 入 內 地 戶 口 ， 可 收 到 三 、 四 釐 息 ， 回 報 已 有 超 過 十 釐 ， 好 過 買 任 何 股 票 ！ 」

內 地 存 人 仔 　 穩 賺 十 釐


人 民 幣 升 勢 加 劇


人 民 幣 持 續 升 值 ， 今 年 已 升 了 百 分 之 三 。 若 再 將 人 民 幣 存 入 內 地 戶 口 ， 一 年 的 回 報 率 可 超 過 十 釐 。
要 賺 取 高 息 ， 必 先 於 中 港 兩 地 ， 分 別 開 設 人 民 幣 戶 口 。 以 在 內 地 設 有 分 行 的 本 地 銀 行 為 例 ， 客 戶 只 要 持 有 香 港 身 份 證 ， 便 可 在 港 開 設 人 民 幣 戶 口 。 但 在 內 地 開 戶 ， 則 須 親 身 攜 帶 身 份 證 及 回 鄉 證 ， 往 內 地 分 行 辦 理 。
開 戶 後 ， 先 在 香 港 戶 口 存 入 人 民 幣 ， 現 鈔 金 額 不 限 ， 外 幣 如 港 幣 及 美 金 ， 則 每 日 最 多 只 可 兌 換 二 萬 元 人 民 幣 。 接 著 便 可 將 人 民 幣 匯 入 內 地 戶 口 ， 每 日 最 多 只 可 匯 一 次 ， 每 次 上 限 為 八 萬 元 人 民 幣 。
收 費 方 面 ， 每 次 匯 款 ， 香 港 方 面 會 收 取 一 百 元 的 電 匯 費 及 五 十 元 手 續 費 ， 內 地 銀 行 手 續 費 則 為 五 十 元 人 民 幣 。
完 成 匯 款 後 ， 內 地 分 行 會 安 排 客 戶 做 定 期 ， 以 三 個 月 、 六 個 月 或 一 年 為 限 ， 利 息 分 別 為 3.33% 、 3.78% 及 4.14% 。 其 中 ， 必 須 扣 除 百 分 之 五 的 儲 蓄 稅 ， 以 三 個 月 定 期 為 例 ， 實 質 利 息 為 3.16% 。 此 息 率 ， 較 在 香 港 以 人 民 幣 存 款 只 有 0.6% 利 息 ， 高 出 四 倍 。